李湛:地产行业韧性显现 信贷环境有所改善

2019年06月27日07:17    作者:李湛  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛 徐璐

  地产刺激经济的惯性逻辑和预期在改变,监管层正在极力扭转大众“房地产刺激经济”的定式思维,纠正“经济下行,政府就放松住房调控以刺激经济”的预期。历史经验看,房地产行业3-4年经历一个周期,本次地产周期“厚尾”明显。

  地产刺激经济的惯性逻辑和预期在改变,监管层正在极力扭转大众“房地产刺激经济”的定式思维,纠正“经济下行,政府就放松住房调控以刺激经济”的预期。

  政策:长效机制正在路上,短期松紧并举高频微调

  户籍限制逐步取消,促进城乡人口流动,有望提振二三四线城市的住宅需求。在三四线城市房地产市场逐步进入转折点、经济下行压力显现的当下,户籍限制的放松有望平滑这些城市的房地产市场波动。

  土地供给差别化,人地钱挂钩.从供给角度调控房地产市场,促进供需平衡,有利于调节热点城市供不应求、部分城市库存较大等具体矛盾,在当下房地产高频调控下,一城一策对市场稳定的重要性。

  房地产税稳步推进,预计今年会有雏形。房地产税的复杂性和敏感性导致房地产税立法工作难度很大,房地产税的征收可能需要三个前提条件:1、全国不动产统一登记(2018年6月全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网) 2、全国房地产市场基本稳定;3、地方政府卖地收入大幅下滑,财政缺口问题突出。当前房地产仍处维稳压力较大,房地产税于今年立法的可能性较小。我们预计2021-2023年期间完成房地产税立法。具体的立法完成和征税实施时点,预计会综合考虑到地方财政压力和国内房地产市场走势等因素。

  行业:整体偏弱,结构分化 

  2.1.本轮地产周期 “厚尾”明显,结构分化平滑周期波动

  历史经验看,房地产行业3-4年经历一个周期,经历复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,本次地产周期“厚尾”明显。

  本轮地产周期表现出“厚尾”和波动趋缓的特征,这与本轮周期的驱动因素有关,一二线城市与三四线城市周期错位、“一城一策”平滑地产周期。

  2.2.销售局部回暖,整体仍然偏弱  

  2018年12月房贷利率开始回调,春节后核心一二线城市的商品房市场底部修复,但三四线楼市预期转向,奠定了2019年以来全国商品房市场整体销售较弱的局面。

  市场整体偏弱,但结构如期分化,一线城市销售强劲,二线城市延续底部回暖趋势,三线城市边际走弱。近期成都、天津等地出现上调房贷利率的消息。因此,4月、5月的二线城市房价上涨势头有所遏制,预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

  房贷按揭利率高位回调,推动刚需释放。信贷环境改善,居民购房热度也有所上升,居民购房资金规模持续修复。

  企业:整体审慎乐观,二线房企更具弹性 

  3.1.强者恒强格局强化,行业集中度持续提升

  行业“强者恒强”的格局在不断强化,尤其是行业调整期各梯队房企追求有质量的增长。无论是销售额增长速度,还是市占率、拿地销售比,龙头企业的优势在逐渐扩大。全国市场预期较差的情况下,房企拿地态度略显谨慎,但2019年1季度TOP11-20、TOP51-100房企的货值集中度依然高于销售集中度,拿地销售比均高于30%。

  在目前的市场形势下,高杠杆、高增长模式面临诸多风险,难以为继,企业战略由高速增长转向有质量增长,例如碧桂园、恒大、万科等在企业战略上更加注重有质量发展。

  3.2.“融资春天”已过,关注房企资金链风险  

  今年春季宽松“宽货币”传导到“宽信用”,房企融资迎来春天,但部分城市地价、房价异动,引起监管层注意,后续房企融资难言放松。

  房企发债情况有所改善,二线房企受益较大,后续高杠杆房企发债情况值得关注。低评级房地产债券的信用利差下降幅度较大,意味着市场对中小型房企的风险偏好上升,利好中小型房企债券融资。

  19年是房企的偿债高峰期,后续仍需关注偿债高峰期背景下房地产融资监管政策的变动。5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“通知”),其中多处涉及房地产行业,从银行、信托、资产管理公司、财务公司等多方面严格规范房地产行业融资,并首次提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”,未来监管将严查资金违规流入房地产领域。

  6月陆家嘴论坛上监管层表示,不能过度依赖房地产经济,同时也要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。资金面的收紧叠加销售走弱,5月房地产开发到位资金增速放缓。房地产调控不放松,部分拿地激进的房企融资大概率受到限制。在偿债高峰期背景下,房企资金链压力是长期需要关注的问题,尤其是高杠杆快周转的民营房企。此外,融资环境和销售回款情况影响着房地产开发投资力度。

  房地产投资机会展望

  房地产板块走势与沪深300走势吻合度较高,目前大盘交易缺乏增量资金,导致房地产板块交易量较低。未来,随着预期面改善,房地产板块有望受益于估值和交易量修复。

  从2019年一季度末基金持仓来看,房地产持股市值占基金股票持股市值比基本持平,地产持仓的市值规模破千亿,整体仍处于标配水平。

  (本文作者介绍:中山证券研究所首席经济学家、研究所所长)

责任编辑:杨希 1904183207

  欢迎关注官方微信“意见领袖”,阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号,选择“添加朋友”,输入意见领袖的微信号“kopleader”即可,也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。

文章关键词: 房地产 A股 政策
分享到:
保存  |  打印  |  关闭
网络文学盗版一年损失近60亿 侵权模式“花样百出” 香港诊所被曝给内地客人打水货疫苗 给香港人用正品 铁路部门下发买短补长临时办法:执意越站加收50%票款 优速快递董事长夫妻双双身亡 生前疑似曾发生争执 澳大利亚房价暴跌:比金融危机时还惨 炒房团遭赶走 五一旅游前10大客源城市:上海北京成都广州重庆靠前 五一假期国内旅游接待1.95亿人次 旅游收入1176.7亿 华为正与高通谈判专利和解 或将每年付5亿美元专利费 游客在同程艺龙订酒店因客满无法入住 平台:承担全责 花650万美元进斯坦福当事人母亲发声:被录取后捐的款
tyc162.com 581tyc.com sb163.com sun186.com 957sb.com
bmw59.com 633sb.com tyc536.com 577bmw.com tyc117.com
bmw773.com 259tyc.com sbc71.com 935sb.com 177msc.com
多宝娱乐平台时时彩 xpj3.com 申博亚洲开户登入 30sun.com 76yh.com